Tapu Kanunu’nun uygulanmasına yönelik bazı güncel gelişmeleri sizlerle paylaşmak istiyoruz:
10.07.2019 tarihinde Resmi Gazete’de “Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” yayımlandı. Yapılan değişiklikle hem vatandaşı hem de tüzel kişileri etkileyecek birçok yeni uygulama öngörülüyor. Yayım tarihi itibariyle yürürlüğe giren değişikliklerden öne çıkanlar, maddeler halinde aşağıda belirtilmiştir.
Buna göre;
- Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler söz konusu olduğunda, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları halinde, taraf iradeleri resmi görevliler tarafından ayrı ayrı alınabilecek ve sözleşmeler bu şekilde tamamlanabilecek. Bu madde hükmü 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe girecektir.
- Kadastro tespiti veya tapu sicilinde gerçekleştirilen işlemler nedeniyle oluşabilecek hatalardan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak lehtarlarına, hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat yapılacak. Bu kapsamda düzeltme işleminin ne şekilde yapılacağı ve buna dair süreler detaylandırılmıştır.
- Tapu işlemlerine fotoğraf yapıştırılması düzenlemesi kaldırılmıştır.
- Kat mülkiyetine tabi yapıların projesindeki hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor, tapu müdürlüğüne sunulacak ve bu düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakati aranacak.
- İmar Kanunu'nda da değişiklikler içeren düzenlemeye göre, tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda belirtilen izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamayacak, planlanamayacak, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı yerleşik alan olarak tespit edilemeyecek.
- Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup da uygulama imar planında1 düzenleme ortaklık payına2 konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılarak veya satın alınarak, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilebilecektir.
- Ortaklık payına konu kullanımlardan, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanlar kamuya geçinceye kadar maliklerinin talebi halinde, ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınarak, plandaki kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilecektir. Bu alanlar kamu mülkiyetine geçirilmek zorunda olacak ve 5 yıllık imar programı çerçevesinde bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecek.
- Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren 3 ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması durumunda, re’sen tevhit ve fiili duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkili olacaktır. Uygulamada bu madde düzenlemesinin pek çok uyuşmazlığa neden olacağı değerlendirilmektedir.
- Mevcut düzenlemedeki kamu ortaklık payları (KOP) kaldırılarak yerine düzenleme ortaklık payı (DOK) (bkz.dipnot 2) getirilmiştir.
- Bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar, bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediye adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda, bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilecektir.
- Parselasyon planı yapılmaması sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valiliklerin sorumlu olacağı belirtilmiş olup, bedel takdirinin Sermaye Piyasası Kanunu'na göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edileceği düzenlenmiştir. Buna göre, tespit ve ilan edilen bedel ödenmedikçe devir yapılamayacak ve yapı ruhsatı verilemeyecektir.
- Metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine bu yapıların izalesi için belediye veya valilikçe 3 gün içinde tebligat yapılacak olup, tebligat yapılamaması halinde bu durum tebligat yapan idarenin internet sayfasında 30 gün süreyle ilan edilecek. Ayrıca malik dışında binada ikamet amacıyla oturanlara da ayrıca tahliye için tebligat yapılacaktır.
- Belki de en dikkat çekici değişikliklerden bir tanesi de, imar planlarında kamu hizmetleri için ayrılan yerlerde alanı, sınırı, hisse düzeltimi yapılamaması nedeniyle zamanla sicili ile zemini uyumsuz hale gelen veya zamanla farklı nedenlerle fiili kullanıcısı ile maliki farklılaşmış parseller gibi konu çeşitliği ve taraf fazlalığı bulunan ve münferit davalarla çözümü mümkün olmayan taşınmazların sınır ve koordinatlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığının teklifiyle Cumhurbaşkanınca belirlenecek olmasına ilişkin düzenlemedir.
- Uygulamaya ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenecek.
- Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31 Aralık 2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacağı; satışa konu edilen kısımlardan yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmayacağı ve tahakkuk ettirilen ecrimisillerin terkin edilerek satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarının satış bedelinden mahsup edileceği belirtilmiştir.
- Belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer alan ve imar planı bulunmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazine’ye ait tarım arazilerinin satışında başvuru süresi 31 Aralık 2019'a kadar uzatılmıştır. Satılan tarım arazilerinin 3 yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması halinde, satış işlemi iptal edilerek, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilecek ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilecektir.
Getirilen bu yeni düzenlemelerle ilgili gelişmeleri de değerlendirmelerimizle birlikte ele almaya devam edeceğiz.
Tapu Kanunu ile Yapılan Değşiklikler